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香帅2022年度演讲年轻人该不该买房哪个 [复制链接]

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年7月30日,“共潮生·香帅年度财富展望”在上海举办。

香帅曾说,作为一名学者,在不平坦的世界里,竭尽全力提供确定性,这是她能想到的,最英雄主义的事。

我们的前半生和后半生,将生活在完全不一样的秩序和游戏规则中,所熟悉的路径、规划和增长方式,都将变得陌生而动荡。

就像茨威格所说的,“在我们的今天,我们的昨天和前天之间,所有的桥梁都折断了。”

再没有现成的答案可以参考,我们需要在剧烈的变化中去寻找答案。

以下是演讲精华(全文字,阅读需要23分钟)。

当美国霸权不再稳定

这个问题,著名的政治学家吉尔平和经济学家金德尔伯格有过很精彩的描述。他们给过去几十年的全球状态起了名字,叫“霸权稳定”。

二战后,美国建立了一套以自己为领导的国际秩序。

从年冷战结束,到年金融危机爆发之前,美国一支独大,处于绝对霸权地位。正因为有绝对霸权,所以这个时期美国热心于维持全球秩序,也从秩序中获得巨大回报。

中国也在这个阶段崛起,带动了世界经济的发展。

全球出现了一段超级稳定繁荣的时期,也就是金德尔伯格和吉尔平说的“霸权稳定期”。

年以后,全球出现一个变化:叫做“中国调控全球”。

这句话听着很傲娇,其实是个简单事实:当时中国已经具有了巨大体量,不但体量大,还增速高,所以一举一动都会对全球的经济产生影响:

中国扩张,全球经济就起来;中国收缩,全球经济就掉下去。

数据很难撒谎的。

从年到年,中美两国的实力之比发生了很大的变化。

年,中国占美国GDP总量的6.2%,几乎可以忽略不计,到了年,这个数字是63%。

年,中国工业增加值是美国的9.7%。到年,这个数字变成了.6%。

这些数据背后的逻辑,就像施展在《枢纽》中所说,中国的“超大规模性”已经改变了世界的经济秩序。

一颗棋子长成了能左右棋盘的体量,棋局本身也会经历变化。

年以来形成全球单极格局正在向多极方向发展。

所谓多极就意味着权力制衡,改变游戏规则不再是那么轻而易举的事情。

换位思考,作为单极世界的霸主,你会满意于多极格局吗?

不会,这是基本人性。

霸权稳定的前提是霸权,当霸权受到挑战,稳定也会受到挑战。

其实人类社会的博弈中,“秩序”是一种微妙的平衡。这种平衡一旦被打破,就像冰面出现裂缝一样,会不断扩大。一旦碰到外力冲击,冰面可能发生崩裂。

中美贸易对抗,是全球秩序这个冰面的一条裂缝。

疫情则是巨大的外力冲击,到俄乌冲突,全球冰面已经开始崩裂。

旧的秩序被打碎,而新的秩序在博弈和酝酿中,动荡开始取代稳定成为世界的主基调。

年-年,我们从小时代来到了大时代。

我们感受到的所有改变,其实都来自于这个大时代的震荡。

就像罗振宇在年跨年演讲开篇说的,“以前,变化可能只是生活的一部分;现在,变化可能成了生活本身。”

这是一个岛链化的大时代。

世界不再是平的,但世界也不存在孤岛。

如果说主权国家之间的竞争博弈是锋利的岛屿边缘,那么全球贸易、金融市场、产业分工和信息流动就是密布的链条,将世界链接成一个复杂的有机体。

只要链条牵动,任何一个大国的伤口,都会让其他地区的人感受到疼痛。

但因为秩序失衡,岛屿犬牙参差,会不停地感受到疼痛。

这种岛链结构,大家牵一发动全身,但是又不停要动的例子,年特别多:

沙特买俄罗斯的石油,卖给美国;因为能源压力,德国宣布要重新挖煤,需要到中国买矿机、去乌克兰找矿工……

这将是个疼痛常在的岛链化大时代。

第二个结论是外部环境打不垮中国。

这张图叫“通胀的全球星云图”。

中国通胀水平比较稳定(保持在2.5%的水平左右),一方面有经济下行的原因,另一方面确实也是因为中国生产制造能力强。即使疫情当中,我们会发现,中国生产的弹性真的很足。

恢复快,调整快,产业链有足够的长度和厚度。

从我们的出口数据就可以看出,要是没有中国的生产能力,全球通胀还要再上一个台阶。

从这里,真的感受到中国经济的韧性。

所以,几年贸易对抗下来,我们发现美国打不败中国。

再看看今年全球乱局,战火、通胀、货币乱局中,中国确实体现了很强的稳定性。

我们的超大规模性,我们在贸易,生产方面的优势地位,让中国不是美国棋盘里的因变量,而是世界棋局中的自变量。

我们有改变棋局的能力和潜力。

所以,岛链化大时代,身处一个巨型大岛上,是有天然优势的。

但是,另一方面也是压力。

全球化小时代,全世界是一个目标——增长,之前中国的增长是符合美国利益的。

最关键的是,我们这几代人,企业家,投资者,都是在这个全球化的增长趋势下长起来的。

但现在这个趋势不在了,碰到的问题都是新问题。困惑、迷惘、预期混乱,会成为一种常态。

但现代经济体,金融市场本身就是预期的产物,预期混乱会带来更多的混乱。

所以,我们每一步,都需要做对的选择。这确实对所有的人,都提出了更多的挑战。

国家要做对的选择,我们自己个体也要做对的选择。

黄金、国债、现金,还是安全资产吗?

年,一个人要做对的选择,真没那么容易。

4月份跟两个毕业的博士一起吃饭。他们坐下来不约而同告诉我,把房贷给提前还掉了。

男生说:“现在不确定性太大,家里两个孩子。我很难想象自己万一什么时候身体不好,或者失业,家里要怎么办。先把债务率降低一点”。

女生则是觉得大环境越来越难,担心先生创业失败,还是未雨绸缪的好。

两个都是北大光华金融系的高材生。自然不会不懂“使用杠杆”。

只是觉得现在“需要对最坏情形做预案”。

金融学博士在提前还贷,更多的人则在抢保本理财。

3%利息左右的3年期存单长期处于“售罄”状态。不但老头老太抢,年轻人也抢。除了大额存单,储蓄国债也要抢。

一句话,凡是“保本”的产品都是香饽饽。

安全感成了年,最匮缺的产品。安全,这是年的关键词。

从资本市场来说,这意味着全球对“安全资产”的需求在迅速上升。

今年如果去咨询任何理财顾问,十有八九会给出“加大安全资产配置”的建议。

要追问配什么安全资产,大概率会说黄金、国债、现金。

但现在问题来了,年,黄金、国债、现金,真的还安全吗?

比如说国债。今年斯里兰卡、土耳其、巴西乱成一锅粥,谁拿着这些国家的国债算谁倒霉。俄乌冲突后,欧洲受牵连很大,意大利,西班牙的财政赤字已经是天文数字,国家信用也处在违约破产边缘。哪里来的安全。

“世界上最安全的资产”,美国国债呢?3月份以来,美国和盟友直接就冻结俄罗斯多亿美元的外汇储备,你要是俄罗斯人恐怕也不会觉得安全。

两国交恶,金钱倒霉。

大时代的特征之一,就是国家摩擦冲突频发,所以哪国国债是“安全资产”,对不同国家的投资者来说,这还真是充满变数。

那直接拿现金好了,华尔街不也是在“现金为王”?

不好意思,年的头顶上,悬着一把叫做“通胀“的达摩克里斯之剑。

9.1%,9.4%,这是6月美国和英国的通胀数字。

按这样下去,一对退休夫妻攒了一辈子的30万,3年后变成了20万;要是攒了万,就变成了万。

通胀意味着手里的钱购买力越来越低。

高通胀时代,现金不是王,而是贼,它会把你的现金偷走。

年,国家博弈冲突,数字力量兴起,通胀来势汹汹。国债、黄金、现金,各有各的烦恼。

可是我们还是需要一个“藏身洞”。

其实大多数人追求资产安全的目的是为了支出安全:

“家里有娃,万一以后收入降低了,娃用钱的地方还多着呢;万一以后职业上有风险,家里的开销还是得保证啊……”

用金融语言说,就是希望平滑未来的现金流支出。

其实,我们99%的普通人想追求的,不过就是这样。

在一个不确定的未来中,给生活一些确定性。

大家年龄不一样,家庭结构不一样,肯定未来支出不一样。但有一点是确定的,就是我们希望自己的生活质量不要有太大的波折。

所以,“个人家庭的资产配置决策,不要顺着做,更应该从未来支出安全的目标倒回来做。”

我们的支出结构会有什么变化?

30岁,孩子刚出生,父母在帮看孩子,你在犹豫要不要拼一个二胎。

40岁,事业正在上升,孩子10岁,再过几年要考虑上大学的问题了。

50岁了,孩子大学刚毕业,要琢磨买房的事情了,父母还健在,但自己却感到精力大不如前。

不管处于哪个年龄阶段,在哪个城市,仔细算下来,面临的未来刚性支出就是三大类:

房子、教育、医疗。

未来十年,中国社会有什么特征?

增长模式:从制造到服务

国家目标:民族复兴、共同富裕

约束条件:老龄化、人口基数大、人均收入低

首先,和七八十年代的欧美社会一样,进入服务业为主的社会,所以服务的溢价会远远高于平均的通胀水平。

国家目标是民族复兴,共同富裕——再回想年的很多事情,整顿教培、抑制房产,以及医疗集采等等,就会明白,在公共政策上,我们选择的是英国和日本式道路。

这句话的意思是,一个普通家庭未来的教育和医疗的支出,会处于一个较为温和的水平。

家庭支出的安全是有基本保障的。

但是,有基本保障要放在“约束条件”来看。

我国老龄化大概在年的时候会到达25%。也就是说14亿人口中大概有3亿多是60岁以上的人口。而我们的人均收入呢?分别是日本的1/3和英国的1/4。

所以还真不能以日本和英国的公共医疗和教育水准来要求我们自己。

我国能提供的就是一个非常基础的医疗和教育服务,否则财政根本无法负担。

另外,由于医疗、教育和地方财政密切相关,中国区域经济的差异会更多的在医疗和教育上体现。

好了,现在来看,一个中产家庭的支出安全,就有很不一样的组合选择。

如果只是一个基础标配,支出安全是有保障的,不会面临太大的支出波动。

但如果要高配,支出波动就会非常大。

比如说,一个三四线城市的居民,会不会想让孩子去一线受教育?

家人父母生病了,但凡可能,想不想尽全力试试昂贵的新药和仪器,换取一线生机?

还有,希望孩子去留学,还是没有这种诉求?

在未来,这些基础公共医疗、基础公共教育以外的服务溢价会长期存在,甚至会变得溢价更高。这个溢价可能是数倍甚至更多。

说到底,什么是支出安全,什么是安全资产,到最后反映的都是价值观。

中国房产还是安全资产吗?

说到价值观,我们必须要

一下中国房产。

其实安全资产的概念应该是动态的。

年之前,中国房产就是安全资产。

给个数字:年至年,中国房价平均年化回报率为6.04%,其中一线城市房价的平均年化回报率为13.1%,超过了同期上证指数、沪深、上证50各种指数、以及黄金、原油等所有大宗商品。

-年,中国大城市房产是安全资产,小城市房产不是安全资产。

为什么年以后,小城市的房子不再是安全资产呢?

因为年以后,人口开始从小城镇向大城市涌入。除了北上深之外,所有城市的人口第一流向地都是本省省会。这个时期有万人流入大城市,而有个小城市出现了人口萎缩,所以房价也就分化了。

那年之后呢?中国房产还是安全资产吗?

先看两个数:

第一个是城市化率:年末是64.72%,发达国家不过80%,换句话说,农村人口向城市转移的空间已经较小。

第二个是人口结构:中国25-39岁这个阶段的生育主力人群占比已经严重下降超过20%。和全球规律一样,随着教育水平和收入水平的提高,年轻人的生育意愿也随之下降。

第三个是住房自有率:年中国的房产自有率已经达到了70%多,这个数据已经比全世界大多数国家都高。

第一个结论:年之后,整体上来说中国房产,甚至是部分大城市房产,不能再被视为优质安全资产。

但这句话又不能说得太绝对。

比如说,有些城市还在有大批年轻人口流入,而这些城市往往住房自有率偏低(比如年北京、上海、广东的住房自有率水平为56.6%、59.0%、55.9%,比全国平均水平低10%以上,深圳更低,只有30%),需求还是很旺盛。

所以,第二个结论是:少数城市的房产仍然具有安全资产的性质。

至于哪些是少数城市?

把中国城市房产分成了尽量买,可以买,可买可不买,和不买四类:

年的情况,房产有两种不同的逻辑:

第一是增长逻辑。增长的不确定性在增大,这对房产是不利的。所以应该等。

第二是通胀逻辑,房产是抗通胀逻辑,这个逻辑则对房产有利,而且增长不确定性加大后,老百姓资产保值渠道就那么几个,所以也对房子有利。

所以左右互补,房产究竟是不是安全资产,不可能有统一的答案。

每个家庭要根据自己所在的城市、年龄,甚至学历和认知程度,来做不同的判断。

可以遵循一条原则:刚需买,非刚需等。

家庭资产配置的两个思路

思路1:底线思维,多元分散

比如说父母,退休了,生活在二三线城市,他们未来的支出结构波动很小。

但是大家知道的,金融理财个上有无数的坑在等着他们。所以父母需要的是保底,至于资产带来多大收益,对他们来说不重要。在这种情况下,买房对父母来说,即使是二三线的房子,也仍然算是安全资产。

这其实就是未来资产配置的第一个思路:底线思维。

所谓底线,就是部分的资产需要用来保底,不能在收益上过多权衡。

底线思维的另一个表现,就是要多元分散。资产类别、币种、投资期限、投资方式都需要多元化。

之前,在确定性趋势的小时代中,“梭哈趋势”确实经常是比多元分散更优的策略。

而大时代的主要特征之一,就是没有确定的长期趋势,任何趋势都可能被反复的波折打碎。

没有趋势,就一定不能把鸡蛋放在一个篮子里。任何今天看起来最稳妥的投资,明天也可能变成最危险的投机。

所以,这个时代“不把鸡蛋放一个篮子“是未来家庭支出安全息息相关的策略。

对未来不同的期许,决定了资产诉求是完全不一样的。

如果你今年才30,40岁,孩子3岁,4岁,你还踌躇满志,那你就没法停在底线那,你还有漫长的不确定性要逾越,需要找到更高回报的资产。

思路2:极化配置,承担风险

极化的意思是,跟保底相对,要对高估值和高波动有更高容忍度。

这和底线思维恰好是两极。

底线思维是保下限,极化配置是求上限。

求上限,就需要找到那些增速最快的优质资产。

但我们面临的是一个低利率、低增长的时代,这意味着资产价格的走势和之前完全不同。

现在市场上高价股越来越多,股票价格上的历史新高,总是能够被很轻易的突破。

但高价股的频繁出现,并不是空穴来风,跟我们的低利率、低增长是密切相连的。

首先,低利率会推高资产估值,加大市场波动。

为什么呢?

一个公司现在现金流是10亿,如果利率是10%,增长率是5%,那么企业估值是多少?

公司估值=当期现金流/(贴现率-增长率)。

根据戈登模型,估值=10亿/(10%-5%)=亿。

现在利率下降到7%。增长率不变,这个企业的估值变成了,10亿/(7%-5%)=亿。

所以,利率越低,资产估值就越高。

除了高估值以外,超低利率还会加大资产价格的波动。这个原理很好理解,分母越小,分母上任何微小的变化都会导致分数值剧烈波动。

年后,全球经济一直缺乏增长动力,常年徘徊在3%左右的水平。

所以,市场上高增长的项目非常匮缺。

各国为了刺激经济,纷纷下调利率,实行量化宽松,大量资金涌入市场,加上全球经过几十年的和平年代,积累了大量财富,市面上资金不再匮缺,资金价格、利率更被压低。

这就是为什么,资本市场不断出现高估值、高波动的情况。

资金天然是“嫌贫爱富“,争先恐后往那些非常稀缺的高增长项目上跑,导致市场出现两极分化。

这就是现实:低增长、低利率、非稳态的大背景下,资产价格必然会高分化,高估值,高波动。

想要找到高增长的机会,就要承担风险,付出更高风险溢价。

总结起来,这个时代的资产配置上,需要两条矛盾统一的思路:

底线思维,多元分散极化配置,承担风险。

对一个年轻的中产家庭来说,波动的大时代里,不过是汪洋里的一条小船:

所以你需要保底,就好像船要有一个压舱石。免得风狂浪急,翻了船。

但又不像七八十岁的人,船即将靠岸。你还有很远的路,这个路不确定性极高,你需要有足够的动力去往前跑,所以要去寻找高增长的动力。

那么,动力在哪里呢?

在现在这样的环境下,企业更需要的是快速迭代的贝叶斯生存法则:准、小、稳、快。

个人职业选择:什么才是未来的好职业?

未来趋势1:组织结构小而美零工经济

这个时代适合小部队作战,利润高,时间弹性也高。

这正是未来社会的一个趋势:

组织结构小而美,层级雇佣被平行协作取代。

这几年4A公司人才凋零,但出走的创意总监们,大多带着小团队活的还不错。

所以业内有人笑说是“一鲸落而万物生”。

这不是广告行业的独有现象,游戏设计、软件架构、知识传播这种高人力资本的服务业,都非常明显。

这样的变化,中国大概是,年左右开始的。

为什么会产生这样的变化?

以前大企业,主要帮助个人解决信息不对称问题,完成协作。

比如说,一个广告文案或一个设计,外行人士很难判断谁好谁坏,所以在社会信息不对称情况下,就去求助有名气的公司。

到了年,年发生了变化。

社交媒体出来了,信息不对称降低了。广告文案,可以直接去抖音找北大满哥,反正别人也是借鉴他的。

协作也不再是问题,钉钉、企业

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